전용 84㎡는 25.4평, 34평은 공급면적입니다

아파트를 알아보면 같은 집이 "84㎡"로도, "34평"으로도 불립니다. 84를 3.3으로 나눠 보면 25평 남짓이 나오는데 34평이라니 계산이 맞지 않습니다.

둘 다 맞는 숫자입니다. 전용 84㎡는 25.41평이고, 34평은 공급면적을 평으로 부른 것입니다. 기준이 되는 면적이 다를 뿐입니다. 그리고 같은 84㎡라도 단지에 따라 33평형으로 부르기도 하고 35평형으로 부르기도 합니다.

▶ 평수 계산기 — 우리 집은 몇 평인지 바로 계산해 보기

3줄 요약

전용 84㎡ = 25.41평, 전용 59㎡ = 17.85평입니다. 1평은 정확히 400/121㎡(3.3058㎡)입니다

"34평"은 전용면적에 복도·계단 몫을 더한 공급면적입니다. 분양가도 보통 이 면적을 기준으로 매깁니다

같은 84㎡도 전용률에 따라 31평형부터 35평형까지 달라집니다. 평형 숫자만 보고 단지끼리 넓이를 비교하면 안 됩니다

이 글에서 확인할 수 있는 것

1. 자주 보는 전용면적을 평으로 바꾸면

2. 34평은 어디서 나온 숫자인가

3. 같은 84㎡인데 평형이 단지마다 다른 이유

4. 벽 두께는 전용면적에 들어가지 않습니다

5. 85㎡가 기준선인 이유

6. 광고에 평만 쓰는 것은 금지입니다

자주 보는 전용면적을 평으로 바꾸면

등기부·재산세·청약 자격에 쓰이는 숫자는 전용면적입니다. 자주 나오는 크기를 평으로 바꾸면 이렇습니다.

전용면적	정확한 평	3.3으로 나눈 값
39㎡	11.80평	11.82평
49㎡	14.82평	14.85평
59㎡	17.85평	17.88평
74㎡	22.39평	22.42평
84㎡	25.41평	25.45평
101㎡	30.55평	30.61평
114㎡	34.48평	34.55평
135㎡	40.84평	40.91평

1평은 가로세로 6자인 정사각형의 넓이입니다. 1자가 10/33m이므로 1평은 400/121㎡, 소수로는 3.30578…㎡입니다. 3.3으로 나누면 조금씩 크게 나오는데 집 한 채에서는 0.1평이 안 되는 차이입니다.

평수를 물을 때 대부분 궁금한 건 이 표가 아니라 "34평이 왜 25평이냐"입니다. 그 이야기를 이어서 하겠습니다.

34평은 어디서 나온 숫자인가

아파트 면적은 네 가지로 부릅니다. 안쪽부터 바깥쪽으로 하나씩 더해 가는 구조입니다.

이름	범위	주로 쓰는 곳
전용면적	현관문 안쪽, 우리 집만 쓰는 공간	등기부·재산세·청약 자격
공급면적	전용 + 복도·계단·현관 같은 주거공용	분양가, "34평" 같은 평형 호칭
계약면적	공급 + 지하주차장·관리사무소 같은 기타공용	분양 계약서
서비스면적	발코니	어느 면적에도 들어가지 않음

이 구분은 주택법 시행규칙 제2조 제2호에 근거가 있습니다. 공용면적을 두 갈래로 나눠 적어 두었습니다.

가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

가목이 주거공용면적, 나목이 기타공용면적입니다. 전용면적에 가목을 더한 것이 공급면적이고, 여기에 나목까지 더하면 계약면적이 됩니다.

그래서 "84㎡ 34평"은 이런 뜻입니다. 전용 84㎡에 복도·계단 몫이 대략 28㎡ 붙어 공급면적이 112㎡가 되고, 112㎡를 평으로 바꾸면 33.88평이라 34평형이라고 부릅니다.

발코니는 서비스면적이라 어디에도 들어가지 않습니다. 발코니를 확장하면 실제로 쓰는 넓이는 늘어나지만 서류상 면적은 그대로입니다.

같은 84㎡인데 평형이 단지마다 다른 이유

전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율을 전용률이라고 합니다. 복도식인지 계단식인지, 엘리베이터와 계단실을 몇 세대가 나눠 쓰는지에 따라 이 비율이 달라집니다.

전용 84㎡가 같아도 전용률이 다르면 공급면적이 달라지고, 평형 숫자도 달라집니다.

전용률	공급면적	평	반올림하면
72%	116.67㎡	35.29평	35평형
75%	112.00㎡	33.88평	34평형
78%	107.69㎡	32.58평	33평형
80%	105.00㎡	31.76평	32평형
83%	101.20㎡	30.61평	31평형

전용 59㎡도 같은 방식으로 달라집니다.

전용률	공급면적	평	반올림하면
72%	81.94㎡	24.79평	25평형
75%	78.67㎡	23.80평	24평형
78%	75.64㎡	22.88평	23평형
80%	73.75㎡	22.31평	22평형

평형 숫자가 크다고 집이 넓은 것이 아닙니다. 35평형과 32평형이 전용면적은 똑같이 84㎡일 수 있습니다. 차이는 공용 복도가 넓은지에 있습니다. 두 단지를 비교할 때는 평형이 아니라 전용면적을 나란히 놓고 봐야 합니다.

벽 두께는 전용면적에 들어가지 않습니다

전용면적을 어느 선에서 재는지도 조문에 정해져 있습니다. 주택법 시행규칙 제2조 제2호가 이렇게 씁니다.

공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. … 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다

바깥벽의 안쪽 선까지만 전용면적입니다. 벽 두께만큼의 면적은 전용이 아니라 공용면적에 더해집니다.

외벽이 두꺼운 설계일수록 같은 바닥에서 전용면적은 줄고 공용면적은 늘어납니다. 전용률이 단지마다 다른 이유 중 하나가 여기에 있습니다.

85㎡가 기준선인 이유

84㎡ 아파트가 유난히 많은 데는 이유가 있습니다. 주택법 제2조 제6호가 국민주택규모를 이렇게 정합니다.

"국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다

85㎡는 25.71평입니다. 여러 세제와 청약 규정이 이 선을 기준으로 달라지므로, 짓는 쪽에서는 85㎡를 넘기지 않으려고 84㎡대로 맞춥니다. 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면에서는 기준이 100㎡(30.25평)입니다.

이 기준도 전용면적으로 잽니다. 34평형이라서 국민주택규모를 넘는 것이 아닙니다.

광고에 평만 쓰는 것은 금지입니다

평은 법정 계량단위가 아닙니다. 계량에 관한 법률 제6조 제2항이 이렇게 정합니다.

누구든지 비법정단위를 계량이나 광고에 사용해서는 아니 된다

그래서 분양 공고·계약서·등기부에는 제곱미터가 적힙니다. 다만 같은 조 제3항은 정해진 표시요건을 만족하면 비법정단위를 법정단위와 함께 표시할 수 있다고 정합니다(2025년 10월 1일 개정). "84㎡(34평형)"처럼 병기하는 방식이 여기에 해당합니다.

평만 단독으로 쓴 광고를 보면 그 숫자가 전용인지 공급인지부터 확인해야 합니다. 대부분 공급면적입니다.

정리

• 전용 84㎡ = 25.41평, 전용 59㎡ = 17.85평입니다(1평 = 400/121㎡)
• "34평"은 전용면적에 복도·계단 몫을 더한 공급면적을 평으로 부른 것입니다
• 같은 84㎡도 전용률에 따라 31평형부터 35평형까지 달라집니다. 단지 비교는 전용면적으로 합니다
• 전용면적은 외벽의 내부선까지이고, 벽 두께는 공용면적에 더해집니다(주택법 시행규칙 제2조)
• 국민주택규모 85㎡(25.71평)도 전용면적 기준입니다(주택법 제2조 제6호)
• 광고에 평만 쓰면 안 되고, ㎡와 함께 표시하는 것은 됩니다(계량에 관한 법률 제6조)

함께 보면 좋은 글

▸ 9월 재산세는 왜 또 나올까 — 공시가격 3억이면 얼마인지

▸ 공시가격 15억이면 종부세 69만 원입니다

▸ 1가구 2주택 양도소득세, 홈택스로 계산해보니

출처  주택법 제2조  ·  주택법 시행규칙 제2조  ·  계량에 관한 법률 제6조

환산은 1평 = 400/121㎡ 로 계산했고, 조문은 국가법령정보센터 원문(2026. 9. 11. 열람)으로 확인했습니다. 전용률 표의 수치는 설명을 위한 가정값이며 실제 단지의 전용률은 분양 공고에서 확인할 수 있습니다.

이 게시물은 정부 정책과 법령 개정에 따라 수시로 업데이트됩니다. 최신 현황을 알고 싶으신 분들은 블로그를 구독하고 업데이트된 정보를 받아보시기 바랍니다.