재산세는 1년에 두 번 나옵니다. 7월에 내고 끝난 줄 알았는데 9월에 또 나옵니다. 그런데 어떤 집은 9월에 안 나오고, 어떤 집은 7월과 금액이 다릅니다.
왜 그런지 법 조문을 열어 확인하고, 공시가격에서 고지서 금액까지 직접 계산해봤습니다.
3줄 요약
9월(16~30일) 주택분의 나머지 절반입니다. 법이 반씩 나눠 내라고 정해뒀습니다
고지서가 안 나왔다면 연세액 20만원 이하는 7월에 한 번에 부과됩니다
1주택 할인 법에는 올해까지입니다. 8월 26일 행안부가 2029년까지 3년 연장하는 개정안을 냈습니다(국회 심의 예정)
이 글에서 확인할 수 있는 것
9월에 또 나오는 이유
지방세법 제115조가 재산세 납기를 이렇게 정합니다.
| 대상 | 납기 |
|---|---|
| 주택 | 세액의 ½은 7월 16~31일, 나머지 ½은 9월 16~30일 |
| 건축물 | 7월 16~31일 |
| 토지 | 9월 16~30일 |
| 선박·항공기 | 7월 16~31일 |
집 한 채만 있다면 7월과 9월 금액은 같습니다. 절반씩이니까요. 9월이 더 나왔다면 십중팔구 토지분이 같이 붙은 것입니다. 토지는 9월에 한 번에 냅니다. 고지서에 과세대상이 ‘주택’인지 ‘토지’인지 따로 적혀 있으니 그것부터 보면 됩니다.
과세기준일은 6월 1일입니다(제114조). 6월 2일에 팔았어도 그해 재산세는 판 사람이 냅니다.
9월 고지서가 안 나왔다면
제115조 제1항 제3호에 단서가 있습니다.
해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다
즉 1년치가 20만원 이하면 7월에 다 끝냅니다. 9월 고지서는 나오지 않습니다. 누락이 아니라 정상입니다. 공시가격이 대략 2억 원 안팎인 1주택이면 여기 해당할 수 있습니다.
공시가격에서 고지서 금액까지, 5단계
공시가격 3억 원짜리 아파트, 1세대 1주택 기준으로 따라가 보겠습니다.
1단계. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
시행령 제109조가 2026년 비율을 정해뒀습니다. 1세대 1주택은 따로 낮춰줍니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 일반 주택 | 60% |
| 1세대 1주택 — 3억 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 — 3억 초과 6억 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 — 6억 초과 | 45% |
3억 × 43% = 1억 2,900만 원
2단계. 세율을 곱한다
1세대 1주택(시가표준액 9억 이하)은 제111조의2의 특례세율을 씁니다. 표준세율보다 구간마다 낮습니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6천만 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만~1억 5천만 | 6만 + 초과분 0.15% | 3만 + 초과분 0.1% |
| 1억 5천만~3억 | 19만 5천 + 초과분 0.25% | 12만 + 초과분 0.2% |
| 3억 초과 | 57만 + 초과분 0.4% | 42만 + 초과분 0.35% |
3만 + (1억 2,900만 − 6천만) × 0.1% = 9만 9,000원
3단계. 도시지역분을 더한다
도시지역 안이면 과세표준의 0.14%가 붙습니다(제112조). 조례로 0.23%까지 올릴 수 있습니다.
1억 2,900만 × 0.14% = 18만 600원
4단계. 지방교육세를 더한다
재산세액의 20%입니다(제151조). 도시지역분은 빼고 계산합니다.
9만 9,000 × 20% = 1만 9,800원
5단계. 합치고 반으로 나눈다
재산세 본세 99,000 + 도시지역분 180,600 + 지방교육세 19,800
1년치 합계 299,400원
7월·9월 각각 149,700원
여기서 눈에 띄는 게 있습니다. 재산세 본세(9만 9천)보다 도시지역분(18만)이 더 큽니다. 고지서에서 “재산세가 왜 이렇게 많지” 싶은 금액의 상당 부분은 도시지역분입니다. 지역자원시설세가 별도로 붙는 지자체도 있습니다.
위택스에는 재산세 계산기가 없습니다
계산해보려고 위택스 ‘지방세 미리계산’에 들어가면 헛걸음합니다. 탭이 이렇습니다.
위택스 지방세 미리계산 — 취득세·자동차세·등록면허세·지방소득세·주민세·지역자원시설세뿐, 재산세가 없다
재산세는 지자체가 계산해서 고지하는 세금(보통징수)이라 신고할 일이 없고, 그래서 신고·납부 포털인 위택스에 계산기가 없습니다.
내 공시가격을 확인하려면 부동산공시가격 알리미로 갑니다.
아파트·연립·다세대는 ‘공동주택 공시가격’, 단독주택은 ‘개별주택 공시가격’
시/도 → 시/군/구 → 도로명 → 건물번호 순으로 좁히면 동·호수별 공시가격이 나온다. 로그인 없이 된다
공시가격만 알면 위 5단계로 직접 계산할 수 있습니다. 같은 사이트에 한국부동산원이 만든 ‘부동산 보유세 시뮬레이션’도 걸려 있습니다.
1주택 할인, 법에는 올해까지인데 연장안이 나왔습니다
이번에 확인하면서 가장 놀란 부분입니다. 1세대 1주택 세율 특례(제111조의2) 조문 아래에 이렇게 적혀 있습니다.
[법률 제17769호(2020.12.29.) 제111조의2의 개정규정은 같은 법 부칙 제2조의 규정에 의하여 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함]
재산세 납세의무는 과세기준일인 6월 1일에 성립합니다. 2026년 6월 1일에 성립한 올해분까지는 적용되고, 2027년 6월 1일분부터는 근거 조문이 효력을 잃습니다.
2026. 9. 4. 업데이트
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행정안전부가 8월 26일 ‘2026년 지방세제 개편안’에서 이 세율 특례를 2029년까지 3년 더 연장하겠다고 발표했습니다. 지방세법을 고쳐야 하는 사항이라 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐 10월 말 국회에 제출됩니다. 국회를 통과해야 확정되지만, 2021년 도입 이후 매번 연장돼 온 특례라 이번에도 연장될 가능성이 큽니다.
공정시장가액비율 43~45%는 이 개편안에 들어 있지 않습니다. 시행령 사항이라 내년 상반기에 따로 정해집니다.
공정시장가액비율 43~45%도 마찬가지입니다. 시행령 제109조는 “2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우”라고만 적어 뒀습니다. 딱 올해치만 정해둔 것입니다.
둘 다 연장되지 않는다고 단순 가정하면 세액은 이렇게 됩니다.
| 공시가격 | 2026년 (1주택 특례) | 특례 둘 다 없을 때 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 2억 | 18만 7,600원 | 34만 8,000원 | +86% |
| 3억 | 29만 9,400원 | 57만 6,000원 | +92% |
| 6억 | 78만 7,200원 | 147만 6,000원 | +88% |
| 9억 | 151만 2,000원 | 259만 2,000원 | +71% |
다만 이 표는 두 특례가 동시에 사라진다고 놓고 단순 계산한 값입니다. 실제로는 이렇게 한 번에 오르지 않을 가능성이 큽니다.
· 세율 특례는 2021년 도입 이후 부칙 개정으로 계속 연장돼 왔습니다
· 공정시장가액비율은 시행령이라 매년 고칩니다. 2026년 비율도 2026년 5월 29일에 개정된 것입니다
· 주택은 세부담상한(제122조)에서 빠져 있지만, 대신 과세표준상한제(제110조 제3항)가 법에 들어와 있습니다
그러니 “내년에 두 배 된다”가 아니라, 연장 여부를 매년 확인해야 하는 구조라고 읽는 게 맞습니다. 세율 특례는 연장안이 이미 나왔고, 공정시장가액비율은 내년 5월쯤 시행령이 나와야 압니다. 올해 고지서를 버리지 말고 내년 것과 나란히 놓고 비교해 보시길 권합니다.
납부는 어디서 하나
- 위택스 — 전국. 서울은 서울시 ETAX
- 은행 CD/ATM, 가상계좌, ARS
- 카드 납부 — 지방세는 납세자가 수수료를 부담하지 않습니다. 카드사별 무이자 할부나 부분 무이자가 붙는 달이 있으니 카드사 공지를 확인하는 게 이득입니다
- 자동이체·전자고지 세액공제가 있습니다(지방세특례제한법 제92조의2). 다만 1주택 세율 특례와는 중복되지 않고 둘 중 큰 것 하나만 적용됩니다(제111조의2 제4항)
기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙습니다. 9월 30일이 휴일이면 다음 영업일까지입니다.
정리
- 9월분은 주택분의 나머지 절반. 7월과 금액이 같은 게 정상이고, 더 나왔다면 토지분이 붙은 것
- 연세액 20만원 이하면 7월에 일괄 부과 — 9월 고지서는 안 나옴
- 계산은 공시가격 × 공정시장가액비율 → 세율 → +도시지역분 → +지방교육세
- 도시지역분이 본세보다 클 수 있음
- 1주택 특례 두 축은 법에는 2026년이 시한. 세율 특례는 2029년까지 연장안이 나왔고(8/26 행안부, 국회 제출 예정), 공정시장가액비율은 내년 시행령에서 결정
출처 국가법령정보센터 지방세법 제110·111·111조의2·112·114·115·122·151조, 지방세법 시행령 제109조
위택스 · 부동산공시가격 알리미 · 행정안전부 2026년 지방세제 개편안(2026. 8. 26.)
이 게시물은 정부·국회 정책에 따라 수시로 업데이트됩니다(최근 업데이트 2026. 9. 4.). 최신 현황을 알고 싶으신 분들은 블로그를 구독하고 업데이트된 정보를 받아보시기 바랍니다. 세율·비율은 개정될 수 있으니 고지서와 다르면 관할 지자체 세무과에 확인하세요.
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