2026. 8. 25. 19:30ㆍ부동산
집을 새로 사고 기존 집을 아직 못 팔았다면 지금 확인하셔야 할 게 두 가지 있습니다. 하나는 비과세 처분기한이 3년에서 2년으로 짧아진다는 것, 다른 하나는 다주택 중과가 이미 부활했다는 것입니다.
3줄 요약
바뀌는 것 종전주택 처분기한 3년 → 2년
누가 조정대상지역 종전주택 보유 중 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우만
언제부터 신규주택 2026. 8. 4. 이후 취득 + 종전주택 2026. 10. 1. 이후 양도
비조정대상지역이 하나라도 끼어 있으면 종전대로 3년입니다.
제도가 어떻게 흘러왔나
날짜가 많아 헷갈리기 쉽습니다. 순서대로 정리하면 이렇습니다.
2022. 5. 10.
다주택자 중과 배제(유예) 시작
2026. 5. 9.
유예 종료 — 정부, 연장 없음 재확인
2026. 5. 10.
조정대상지역 다주택 중과 부활 — 현재 적용 중
2026. 8. 4.
이후 취득한 신규주택부터 처분기한 단축 대상
2026. 10. 1.
이후 양도분부터 처분기한 2년 적용
2027. 1. 1. (개정안)
중과세율 한시 완화 예정 — 국회 통과 필요
일시적 2주택 비과세가 뭔가요
1세대가 1주택을 보유하면 양도할 때 비과세를 받습니다. 그런데 이사를 하려면 새 집을 사고 옛 집을 파는 사이에 잠깐 2주택이 되는 구간이 생깁니다.
이걸 투기로 보고 세금을 물리면 이사를 갈 수가 없죠. 그래서 정해진 기한 안에 종전주택을 팔면 계속 1주택으로 봐주는 특례가 있습니다. 이게 일시적 2주택 비과세입니다.
핵심은 “정해진 기한”이고, 지금 바뀌는 게 정확히 그 기한입니다.
2026년 8월 4일, 무엇이 바뀌었나
| 구분 | 종전 | 개정 |
|---|---|---|
| 종전주택 처분기한 | 3년 | 2년 |
| 적용 대상 | 전체 | 조정대상지역 → 조정대상지역만 |
| 신규주택 취득 시점 | — | 2026. 8. 4. 이후 |
| 종전주택 양도 시점 | — | 2026. 10. 1. 이후 |
두 조건이 모두 맞아야 2년이 적용됩니다. 하나라도 어긋나면 3년입니다.
경과조치가 실무에서 가장 중요합니다
2026년 8월 3일 이전에 아래 중 하나에 해당하면 종전 3년이 그대로 적용됩니다.
- 주택 또는 분양권·조합원입주권을 이미 취득했다
- 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다
즉 8월 3일에 계약금을 넣었다면 잔금을 9월에 치르더라도 3년 기한을 씁니다.
보관해 두셔야 할 증빙
나중에 3년 기한을 주장하려면 “8월 3일 이전에 계약금을 지급했다”를 증명해야 합니다. 아래 네 가지를 함께 스캔해 두세요.
- 매매계약서 원본 (계약일이 보이는 면)
- 계약금 계좌이체 내역 — 날짜와 금액이 찍힌 화면
- 중개대상물 확인설명서
- 공인중개사 서명이 있는 영수증
그래서 내 경우는 2년인가 3년인가
위에서부터 순서대로 따라오시면 됩니다.
1. 새로 산 집이 조정대상지역인가?
▼ 예
2. 원래 갖고 있던 집도 조정대상지역인가?
▼ 예
3. 새 집을 2026. 8. 4. 이후 취득했나?
▼ 예
4. 종전주택을 2026. 10. 1. 이후 파는가?
▼ 예
처분기한 2년
※ 8월 3일 이전 계약금을 지급했다면 3번에서 ‘아니오’로 갑니다.
기한을 넘기면 세금이 얼마나 나오나
비과세를 못 받으면 일반 양도소득세를 냅니다. 계산 구조는 이렇습니다.
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 − 기본공제(연 250만원) = 과세표준
과세표준 × 세율 = 산출세액
여기에 지방소득세가 산출세액의 10% 별도로 붙습니다.
보유기간이 2년을 넘느냐가 첫 번째 갈림길입니다
보유기간별 세율
※ 2년 이상 보유 시 과세표준에 따라 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 막대는 최저 구간(6%) 기준.
1년만 더 보유해도 세율이 70% → 60% → 최저 6%까지 떨어집니다. 급하게 파는 것이 왜 손해인지 여기서 드러납니다.
기본세율 누진 구조 (2년 이상 보유)
과세표준 구간별 세율
※ 누진공제: 15% 구간 126만원 / 24% 576만원 / 35% 1,544만원 / 38% 1,994만원 / 40% 2,594만원 / 42% 3,594만원 / 45% 6,594만원
다주택 중과, 2026년 5월 10일부터 부활했습니다
이 부분을 놓치는 분이 많습니다
2022년 5월부터 시행되던 다주택자 중과 배제(유예)가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 정부는 2026년 2월에 연장하지 않겠다고 재확인했고, 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택자에게 중과세율이 다시 적용됩니다. 유예 기간 기준으로 계산한 자료를 보고 판단하면 세금이 크게 달라집니다.
차이가 얼마나 되는지 과세표준 3억원을 기준으로 계산해 봤습니다.
과세표준 3억원일 때 산출세액 — 지방소득세 별도
※ 누진공제 1,994만원 적용, 보유기간 1년 이상 가정. 실제 계산은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
같은 3억원인데 3주택자는 1주택자의 약 2배를 냅니다. 게다가 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 배제됩니다. 오래 보유했어도 공제를 못 받는다는 뜻이라 실제 부담은 이 그래프보다 더 벌어집니다.
아직 중과를 피할 수 있는 경우가 남아 있습니다
유예는 끝났지만 예외가 있습니다. 홈택스 계산기에도 명시된 내용입니다. 아래 둘 중 하나에 해당하면 중과가 적용되지 않습니다.
① 2022. 5. 10. ~ 2026. 5. 9.까지 양도하는 경우
② 2026. 5. 9.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 금융증빙 등으로 확인되며, 계약일로부터 아래 기한 내에 잔금청산 또는 등기접수를 완료한 경우
- 강남구·서초구·송파구·용산구 — 4개월
- 그 외 지역 — 6개월
※ 토지거래허가 대상 주택이라면 허가를 받았을 것이 조건에 추가됩니다.
②번이 중요합니다. 5월 9일 전에 계약만 해뒀다면 아직 길이 있습니다. 다만 잔금 기한이 정해져 있으니 날짜를 먼저 확인하세요. 여기서도 계약금 지급 금융증빙이 핵심 증거입니다.
내 경우 얼마인지 직접 계산해 보기
표로 어림잡는 것보다 홈택스 모의계산이 정확합니다. 순서는 이렇습니다.
- 홈택스 접속 후 로그인
- 세금신고 → 양도소득세 → 모의계산 메뉴 선택
- 양도 물건 종류에서 주택 선택
- 취득일·양도일, 취득가액·양도가액, 필요경비 입력
- 보유 주택 수와 조정대상지역 여부 체크
- 계산 결과에서 산출세액과 지방소득세를 함께 확인
필요경비에 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 자본적 지출(샷시 교체 등)을 빠뜨리는 경우가 많습니다. 영수증이 있으면 모두 넣으세요.
직접 넣어본 결과
글로만 설명하면 감이 안 오니 실제로 홈택스에 넣어봤습니다. 조정대상지역 2주택, 3년 보유 조건입니다.
| 양도가액 | 800,000,000원 |
| 취득가액 | 500,000,000원 |
| 필요경비 | 20,000,000원 |
| 양도차익 | 280,000,000원 |
| 장기보유특별공제 | 0원 (중과라 배제) |
| 과세표준 | 277,500,000원 |
| 세율 | 58% (기본 38% + 20%p) |
| 산출세액 | 141,010,000원 |
차익 2억 8천만원에 세금이 1억 4천만원입니다. 여기에 지방소득세 10%가 더 붙어 실제로는 약 1억 5,500만원입니다. 차익의 절반을 넘습니다.
앞으로 예정된 변화
아래는 2026년 세제개편“안”입니다. 국회 통과가 필요하며 확정된 내용이 아닙니다. 실제 판단은 통과 여부를 확인한 뒤 하셔야 합니다.
다주택 중과세율 ‘한시’ 완화
이름 그대로 한시적입니다. 2027~2028년에만 낮추고 2029년에 다시 원래대로 돌아갑니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
10년 이상 거주한 1세대 1주택 기본공제 확대
양도소득 기본공제가 연 250만원 → 연 2,500만원으로 열 배 늘어나는 방안입니다. 다만 양도가액 30억원 이하이고 10년 이상 거주한 1세대 1주택에 한정됩니다.
장기보유특별공제가 ‘보유’에서 ‘거주’로 바뀝니다
장기적으로 가장 영향이 큰 항목입니다. 지금은 오래 보유만 해도 공제를 받지만, 단계적으로 거주 기준으로 옮겨갑니다.
| 1세대 1주택자 | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 거주공제 | 연 4% | 연 6% | 연 8% |
| 보유공제 | 연 4% | 연 2% | 폐지 |
| 공제한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
2029년부터는 거주하지 않으면 공제가 0%입니다. 보유공제가 아예 없어지기 때문입니다. 최대 공제율은 80%(10년)로 같지만, 그 80%를 받으려면 10년을 살아야 합니다. 전세를 주고 보유만 해온 경우 영향이 큽니다.
65세 이상 1주택자 한시 감면 신설
수도권에 5년 이상 거주한 65세 이상 1주택자가 처분하고 이주하는 경우, 2027년 양도분은 50%(5억원 한도), 2028년은 30%(3억원 한도)를 감면하는 방안입니다.
자주 하는 실수 세 가지
첫째, 계약일을 취득일로 착각합니다. 취득 시점은 원칙적으로 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 경과조치의 “8월 3일 이전 취득”도 이 기준으로 봅니다.
둘째, 조정대상지역 여부를 지금 기준으로 봅니다. 조정대상지역은 지정과 해제가 바뀝니다. 취득 당시 지정 여부가 기준이므로, 지금 해제됐어도 살 때 조정지역이었다면 그 기준으로 판단해야 합니다.
셋째, 처분기한을 넘기고 나서 상담합니다. 기한이 지나면 되돌릴 방법이 사실상 없습니다. 애매하면 팔기 전에 세무사 상담을 받으세요. 상담료가 세금보다 훨씬 쌉니다.
정리
- 처분기한 3년 → 2년, 단 조정대상지역 → 조정대상지역만
- 2026. 8. 4. 이후 취득 + 2026. 10. 1. 이후 양도, 둘 다 맞아야 적용
- 8월 3일 이전 계약금을 지급했다면 3년 유지, 증빙 보관 필수
- 다주택 중과는 2026. 5. 10.부터 부활 — 유예 기준 자료를 그대로 믿으면 안 됩니다
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안은 조건에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 양도 전에는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 세율과 제도는 개정될 수 있으므로 국세청 홈페이지에서 최신 내용을 함께 확인하세요.